Cali, una ciudad que crece y se llena de 'elefantes blancos' urbanísticos; ¿qué hacer con ellos?

La estructura abandonada de Marcas Mall es uno de los ‘monumentos’ más icónicos siempre que se habla de procesos urbanísticos frustrados en Cali, más conocidos como ‘elefantes blancos’.

Lo que se planteó en 2013 como un centro comercial sobre la Carrera 1 con Calle 52 y que iba a tener una inversión de $350.000 millones, hoy es un montón de cimientos y columnas inconclusas, las cuales son rodeadas por una laguna convertida en vertedero de desechos.

El predio ya tiene orden de demolición y cerramiento, lo que le costará $400 millones a la Alcaldía, recursos que espera recuperar por vía predial con los propietarios del inmueble.

Pero el caso de Marcas Mall solo es la punta del iceberg. Intervenciones indebidas a viviendas de interés patrimonial, construcciones que invaden el espacio público y hasta elevar el techo de las casas sin pedir licencia son acciones cotidianas que revelan falencias en el crecimiento urbanístico de Cali.

En lo corrido del año, con corte al 20 de abril, se han identificado más de 314 infracciones de este tipo. Sin embargo, hoy hay un total de 4188 procesos sin resolver, que están en trámite desde el 2017 en las inspecciones de Policía.

En Cali ha habido casos de viviendas que elevan su piso incluso dentro de unidades residenciales sin ningún tipo de permiso. Esto implicaría una sanción tanto para el propietario como la administración.

Carlos Soler, secretario de Seguridad de Cali, explica: “Ese año le asignaron a la Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control las funciones de control urbanístico, que antes estaban en Planeación. Eran más de 7000 investigaciones por incumplimiento a la norma. Este Gobierno ha logrado evacuar más de 2000 de esos procesos, lo que nos deja con un total de 4188, que están en etapa de notificación, alegato de conclusión o formulación de cargos. Sin embargo, hubo algunos que proscribieron porque no afectaban el espacio público. Entonces, si alguien construyó un piso de su casa sin licencia, es como si ya lo hubiese legalizado”.

Ahora bien, pese a que la Subsecretaría tiene la competencia de dar un sustento técnico a la infracción, o sea explicar por qué no se cumple la norma en alguna intervención, los que deben emitir la sanción son los 26 inspectores o 15 corregidores que tiene la ciudad. Y puesto que deben responder por otros comparendos de convivencia, alrededor de 5700 al mes, los procesos de definición urbanística tienen el riesgo de aplazarse por varios meses.

Para agilizar estos trámites, la Alcaldía nombrará 17 inspectores adicionales, 7 de ellos con labores sobre el espacio público y 10 para atender invasiones en zonas semi rurales y semi urbanas de Cali. Se espera que esta decisión surta efecto en julio, cuando expire la Ley de Garantías. Entretanto, según Soler, ya fueron contratados cuatro auxiliares de servicio por cada inspector en Cali.

Las comunas 2, 3, 5, 8, 10, 17 y 19 son las que más presentan reportes urbanísticos en Cali, en especial por su densidad demográfica, lo que se traduce en más procesos.

“La pandemia retrasó todos los procesos de desarrollo y expansión urbana de la ciudad. Eso llevó a que en las curadurías no se le diera oportuno y rápido trámite a las licencias represadas y mucha gente
inició procesos constructivos sin licencia antes de que subieran los precios de los materiales”, cuenta Camilo Bonilla, inspector de Policía de la Comuna 2.

Pero no todos los casos responden a construcciones o modificaciones que cada día se ven en los hogares, sino también en establecimientos comerciales. Por ejemplo, si el dueño de una casa quiere que parte de esta funcione como un restaurante, primero debe asesorarse en una curaduría urbana para saber si el barrio admite este tipo de actividad, dado que hay sectores netamente residenciales.

Y posterior a ello, si recibe el visto bueno, deberá realizar una serie de adecuaciones a su predio, como zonas de parqueo para los clientes, chimenea para liberar los humos que genere la cocina, elementos para urgencias, etc.

Sin embargo, según visitas de las autoridades, a algunos emprendedores solo les basta con obtener documentos ante Cámara de Comercio para creer que ya han legalizado todo lo que necesitan.

“Cuando los requerimos para que expliquen jurídicamente por qué hacen ese tipo de cosas, la respuesta más frecuente que nos dan es: ‘Porque toda mi cuadra estaba así’”, señala Jimmy Dranguet, subsecretario de Inspección, Vigilancia y Control.

Para el funcionario, “Cali ha crecido de manera informal. Eso ha generado un desorden urbanístico. Y ese desorden retorna en más desgaste de la vía, mal apariencia del sector y hasta problemas de convivencia”.

Un caso muy interesante es el del barrio San Antonio que podría perder su identidad residencial y patrimonial, a medida que proliferan diferentes establecimientos, según denuncias que sus habitantes han hecho a El País en ocasiones previas.

Por ejemplo, aseguran que algunos negocios han ocupado más de la cuarta parte del predio para uso comercial, contrario a lo que establece el Plan de Ordenamiento Territorial, POT. A esto se suman quejas por las aglomeraciones que se presentan los fines de semana, con más de 12.000 visitantes, lo que conlleva a fuertes congestiones viales y exceso de ruido.

Para Víctor Martínez, expresidente de la Sociedad Colombiana de Arquitectos capítulo Valle, Cali debe desprenderse del criterio colonial español para fortalecer su desarrollo urbanístico.

“Durante los primeros 250 años de la colonia, las construcciones se resolvían por lotes individuales, en los que uno podía realizar casi la edificación que quisiera, aunque hubo cierto ordenamiento inicial a partir de la Plaza Mayor (Plaza de Cayzedo). Incluso, después de los Juegos Panamericanos de 1971, con los que nacieron la Autopista Suroriental, la Calle 5 y la Pasoancho, Cali siguió con la mentalidad de pueblito colonial”, asegura Martínez.

Esto, aunado al desordenado crecimiento urbano que tuvo la ciudad en la ladera durante los años 50, a raíz del desplazamiento que dejó la violencia bipartidista, con lo que nació Siloé y Terrón Colorado, y el origen del Distrito de Aguablanca por la llegada de víctimas del Pacífico durante los años 80.

Para el arquitecto Martínez, las soluciones actuales residen en “la renovación urbana, que consiste en rediseñar totalmente un terreno sobre el que ya se ha construido. Y la otra solución es realizar planes parciales, o sea generar grandes espacios urbanos que cuenten con una múltiple red de servicios y que no se limiten a la construcción de predio por predio”.

Entretanto, el concejal Juan Martín Bravo propone reducir los costos para construir en altura, dado que “Cali necesita redensificarse, pues ya no tenemos cómo crecer hacia los lados. Si se eliminan algunas tasas, al constructor se le hará más fácil promover esa solución”.

Si usted busca solicitar una licencia urbanística, ya sea para construir o aumentar el área de su predio, debe acercarse a una curaduría urbana de Cali con los siguientes documentos:

Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes antes de la fecha de la solicitud.
Formulario Único Nacional.

Copia del documento de identidad del solicitante.

Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año en relación con el inmueble.

La relación de la dirección de los predios colindantes adyacentes al proyecto objeto de la solicitud.

Más de 70 predios que fueron vandalizados durante el paro en Cali hoy se encuentran abandonados, lo que los ha convertido en un foco de inseguridad, por lo que deberán ser intervenidos por sus propietarios o la Alcaldía.

Algunos de esos son el Dollar City que quedaba por la Avenida Circunvalar o un establecimiento ubicado en Ciudad Jardín, sobre la Carrera 100 con Calle 16.

La Alcaldía priorizó 28 predios que deberán tener cerramiento en mayo. Aunque la inversión inicial lo asumirá la Administración, será reclamada al propietario vía predial.