Las alertas de Camacol sobre lo que viene para el mercado de la vivienda en Colombia

Por: Franci Elena Chagüendo Azcárate, editora Economía

El panorama para el sector de la vivienda este año no es el mejor. En el primer trimestre cayeron las ventas 58% y ya se siente la disminución de los lanzamientos e iniciaciones.

Esto no solo por cuenta de aspectos como la desaceleración económica y las altas tasas de interés, sino por el cambio en la política de asignación de subsidios, una estrategia que en los últimos años fue clave para el sector.

Para Guillermo Herrera, presidente de Camacol, el anunció del Gobierno de que habrá más recursos para apoyar la compra de vivienda es positivo, pero dice que la metodología para otorgar dichos subsidios (puntaje de Sisbén) genera incertidumbre, dado que todos deben pasar por un proceso de aprendizaje.

El ejecutivo le contó al El País cuáles son sus preocupaciones.

¿Los deja tranquilos las soluciones que ya planteó el Gobierno para el programa Mi Casa Ya?

Frente a los cambios que ha anunciado el Ministerio de Vivienda hay varias consideraciones que creo hay que trabajar. El primero tiene que ver con la focalización de los hogares, como ha señalado el Gobierno, bajo la idea de llegar a los de menores ingresos, se usará la encuesta Sisbén como mecanismo de focalización.

Nosotros le hemos dicho al Ministerio, que si bien compartimos la idea de focalizar mejor, lo cierto es que el Sisbén es imperfecto, tiene falencias y así como la Ministra señala que el problema de Mi Casa Ya es que los hogares autodeclaran su ingreso, pues en el Sisbén los hogares también autodeclaran sus condiciones para ser calificados dentro de los diferentes grupos que contempla esa metodología. Entonces sí, el Sisbén puede presentar problemas.

Segundo, lo que también le hemos dicho al Gobierno Nacional es que Mi Casa Ya era un programa al que tú podías entrar sin hacer trámites, y ahora volvemos a poner trámites.

¿Lo que usted piensa es que se va a demorar más el proceso para acceder a los subsidios por ese trámite?

No sabemos, esperamos que no. La Ministra dice que eso va muy bien pero, por ejemplo, en el caso de Cali me decían que aquí tenían un retraso de más de tres meses en cerca de 10.000 o 12.000 encuestas y aquí hay 11.000 viviendas terminadas esperando el subsidio. Algunas personas tienen y otras no tienen Sisbén, entonces la pregunta es ¿quién va primero? ¿el que estaba esperando el Sisbén para poder acceder a su ingreso solidario o el que está esperando el Sisbén para el subsidio de vivienda?

¿Cuántos hogares esperan hoy ese subsidio de vivienda?

Hoy tenemos 52.000 viviendas que ya están terminadas, de familias que ya pagaron su cuota inicial, son viviendas que no se han podido escriturar porque desde octubre del año pasado se suspendió el desembolso de los subsidios. Ese es el primer reto grande que tiene el Gobierno, y que tenemos desde el sector empresarial, conseguir la plata.

Ya el presidente Petro anunció esta semana que va a haber un billón de pesos adicional y eso nos va a permitir tener 75.000 cupos este año.

¿Qué impacto ha tenido la falta de subsidios?

Por ejemplo, de las 52.000 viviendas listas que esperan ese subsidio, cerca de 11.000 viviendas son del Valle. La gente puso su cuota inicial, un ahorro de los hogares que puede estar entre los $900.000 millones y $1.2 billones, es decir, los hogares ya pusieron la plata.

Además, estas 52.000 personas, que deberían estar en su casa propia, hoy están pagando arriendo, que estimamos por $20.400 millones y los constructores deben asumir los créditos, es decir, el taxímetro sigue prendido, por la demora en la puesta en marcha de los subsidios.

¿Esto ha frenado los proyectos de vivienda en este momento?

Las ventas sí y los lanzamientos también. Lo que mostramos es que para marzo de este año tuvimos un deterioro importante en las ventas de vivienda de interés social (VIS) y eso es crítico porque hoy el 72% del mercado en Colombia es VIS.

En el 2008 era apenas del 37%, en 15 años casi que duplicamos el mercado de la VIS, ¿por qué es importante esto? porque en Colombia el 79% de los hogares gana menos de cuatro salarios mínimos. Y van a ver ahora que de los que compran vivienda con Mi Casa Ya casi que el 80% tienen ingresos inferiores a los dos salarios mínimos.

¿Usted cree que a partir del anuncio de $1 billón adicionales para subsidios de vivienda, el mercado se reactive?

Yo creo que eso tiene mucho que ver con la forma en que se va a desempeñar el nuevo programa de Mi Casa Ya y la disponibilidad de recursos, no hablo de la plata de este año sino de lo que pasará en los próximos tres años y cuántos recursos van a venir para la vivienda.

Se logró incrementar la disponibilidad de cupos de subsidio para el cuatrieno, estaba en 116.000 cupos y se va a subir cerca de los 240.000. Pensamos que el anuncio del Presidente del billón de pesos adicional nos ayuda a resolver la cola y da una señal importante hacia dónde va a ir la política de la mano de estas otras decisiones que se están adoptando en el Plan de Desarrollo.

En la parte práctica, por ejemplo, una persona que aspira a una vivienda y hace todo el proceso ¿En qué momento haría la encuesta del Sisbén?

De ahora en adelante si alguien quieren entrar a comprar vivienda la recomendación es que tenga Sisbén, porque eso va a determinar el monto del subsidio que recibirá.

Todos sabemos que el Sisbén tiene cuatro grupos que van de la A a la D. La A es pobreza extrema, el B pobreza moderada, C es vulnerables y el D es no pobres. Entonces, los que estén entre la A1 y el C8, que es básicamente pobreza extrema y los que están en riesgo de pobreza, pueden llevarse un subsidio de 30 salarios mínimos y los demás un auxilio de 20 salarios.

Entonces tú vas al banco y solicitas la pre aprobación de crédito y sales a buscar vivienda, pero ahora lo que estamos mirando es que la decisión final para la asignación del subsidio no va a estar cuando tú entras al proceso, sino que estará cuando tu sales, es decir, cuando ya el crédito esté listo y la casa está terminada.

Es decir, hay que pagar una cuota inicial y al final del proceso es que se sabe si obtuviste el subsidio, lo cual puede ser un riesgo para los hogares.

Esa es la discusión de política pública que hay que dar aquí, si el nuevo mecanismo mantendrá, como ha sido hasta hoy, la focalización en los más pobres. El 80% de los que compraron vivienda con Mi Casa Ya ganan dos salarios, según cifras del Ministerio.

Las personas que llevan meses esperando el subsidio quieren que les den prelación o un periodo de transición, ¿qué se sabe al respecto?

La Ministra dice que habrá una transición, pero todos tienen que tener Sisbén, el problema es que estimamos que el 48% de este grupo tendría que ir a solicitar la encuesta.

¿Qué preocupaciones hay sobre el Valle del Cauca?

Lo que nos preocuparía para el Valle es que tenemos que sacar rápido esas casi 11.000 viviendas que ya están terminadas. Este es uno de los pocos departamentos donde todavía se vende Vivienda de Interés Prioritario (VIP). Además, cerca del 35% de las casas que se venden en Cali es para gente que viene del Pacífico. Esa es la maravilla de este programa que genera movilidad social y tú puedes vivir en donde quieras.

¿Con todo esto ustedes creen que todavía se puede presentar un cambio en esa metodología?

Nosotros le planteamos al Ministerio, por escrito en dos o tres oportunidades, la necesidad de tener una transición que no genere traumatismos sobre todo a los hogares, que ya vienen hace año y medio pagando su cuota inicial. Entendemos la necesidad de utilizar el Sisbén y decimos listo, trabajemos hacia allá, pero con la idea de que la elaboración de esas encuestas no son perfectas. La mayoría de las que están vigentes hoy se hicieron antes de la pandemia, son del 2019. No sabemos hoy la realidad de estos hogares.

Eso es un tema importante porque el Sisbén es una foto en el tiempo, el sistema que teníamos antes sí pasaba por la evaluación de los bancos del ingreso, que además están obligados por la Superintendencia Financiera a tener ciertas metodologías para saber si las personas van a poder pagar el crédito en 15 años con el nivel de ingreso y eso estaba funcionando bien.

¿Qué expectativa hay de ventas para este año?

Las ventas cayeron en marzo 61% y en el trimestre 58%. Tenemos los nuevos proyectos en rojo y la iniciación de obras en rojo.

Bajo este panorama, si la dinámica continúa así, nuestra proyección es que las ventas de vivienda este año se van a caer en un 43%. Es la proyección de Camacol, son las cifras que tenemos después de estar vendiendo 180.000 VIS al año hasta el 2022.