"La administración de copropiedades es muy informal": gerente de la Lonja de Propiedad Raíz

Gustavo Jaramillo, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali, aboga por reglamentación de la Ley 675. Cuarto Congreso del sector evalúa la situación.

Por la falta de reglamentación de la Ley 675 del 2001, la mayoría de las copropiedades en Cali y Colombia —tales como conjuntos residenciales, condominios y edificios— están bajo el manejo de administradores informales, es decir, sin preparación profesional para ejercer esa actividad. El asunto será abordado en el Cuarto Congreso Nacional de Propiedad Horizontal que se reúne hoy y mañana en Cali y en el que se pedirá al Gobierno que expida normas que garanticen capacitación, registro y la vigilancia de los administradores.El gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Cali, Gustavo Adolfo Jaramillo, sostiene que sin ese reglamento existe un riesgo social y económico en las copropiedades.¿Por qué el Congreso Nacional de Propiedad Horizontal se enfocará en la Ley 675? Esa ley del año 2001 buscaba regular la Propiedad Horizontal en Colombia y establecía que el Gobierno debía expedir unos decretos reglamentarios, lo cual nunca hizo, a pesar de que es un tema transversal a muchos sectores de la economía y estratos sociales. En Colombia cerca del 40 % de la población urbana vive o trabaja en una propiedad horizontal. Es decir, en centros comerciales, conjuntos de oficinas, unidades residenciales y edificios. La ley buscó de alguna forma regular tanto la actividad como las personas encargadas de ejercer ese tipo de tarea en calidad de administradores. Y como el Gobierno nunca lo reglamentó por eso existe hoy un alto grado de informalidad.Es decir, que los administradores de condominios y edificios no son personas preparadas para esa tarea...Realizar este tipo de actividad no requiere de certificaciones, de ninguna clase de registro y menos de algún tipo de capacitación. Como quien dice cualquier persona o ciudadano puede ser administrador de una copropiedad. Por lo tanto, nosotros como gremio estamos en la obligación de generar espacios para la capacitación de las personas que ejercen como administradores para que puedan realizar bien su gestión. Por ejemplo, la obligatoriedad que tienen esos administradores de contratar pólizas de responsabilidad civil y la forma de manejar los conflictos de convivencia entre los copropietarios. Eso incluye también lo relativo al control de cartera, teniendo en cuenta que estamos ad-portas de la implementación de las normas internacionales de información financiera (NIFF), y cómo esos administradores deben llevar la contabilidad basada en las mismas. Asimismo, un administrador requiere de conocimientos en tecnología para desempeñar una tarea más eficiente.Ante esa informalidad, ¿qué tan serios son hoy los conflictos en unidades residenciales y condominios?No podemos echarles toda la culpa a los administradores de los conflictos de la gente en las copropiedades. Pero sí existen herramientas y unos manuales de convivencia que deben ser desarrollados bajo unas normas éticas y parámetros preestablecidos. Esos manuales deben ser estructurados por las asambleas de copropietarios, o por la junta de administración respectiva. Pero, lastimosamente en muchos condominios eso no existe. ¿De qué tamaño es el nivel de informalidad en la administración de copropiedades?Puedo afirmar que el 95% de las personas que desarrollan la actividad de administradores no pertenecen a empresas legalmente constituidas y no han tenido procesos de formación y capacitación. En Cali hay 3500 copropiedades que podrían estar en esa condición. Es decir, que ,muchas de las copropiedades de los caleños están en manos inexpertas...Así es. Es decir, que esas personas desarrollan un trabajo empírico y muchas de ellas desconocen sus responsabilidades en un condominio o conjunto residencial frente a la ley, y sobre todo en la obligación que tienen de suscribir pólizas para atender un eventual siniestro en la copropiedad ya que en caso de un olvido —por no renovarlas, o no tomarlas— tendrían que responder con su patrimonio personal de ocurrir un terremoto o incendio que afecte la unidad. ¿Y qué papel deben jugar las personas que pertenecen a los consejos y juntas administradoras de esos condominios?Tampoco existe la preparación de las personas que pertenecen a las juntas o consejos directivos, pues muchas no tienen ni idea de que ellas también son solidarias con el administrador por todos los errores que éste cometa durante su gestión, y tendrían, asimismo, que responder con su patrimonio personal. ¿Empresas legalmente constituidas deberían entonces asumir la administración de copropiedades?Exactamente. Así lo hemos dicho desde Fedelonjas, y por ello estamos hoy trabajando duro en la elaboración de normas técnicas para que las personas que ejercen esa actividad (de administradores) se certifiquen. Y en segundo lugar, estamos abogando ante el Congreso de la República para que se aprueben leyes que reglamenten a las personas que desarrollan este tipo de trabajo. Esto es un riesgo social y económico, y como tal se requiere una regulación urgente en este sentido.Y frente a los manejos de cartera morosa, ¿cuáles son esos riesgos y manejos por los vacíos de la ley?Ahí también hay problemas respecto a aquellos copropietarios que se declaran en insolvencia para no pagar las cuotas de administración. Sin embargo, frente a eso hay actuaciones que podrían desempeñar los administradores, y muchos de ellos no las conocen. Es importante que los administradores lo sepan para que resguarden la copropiedad y mejoren los recaudos de cartera morosa.