Venta de vivienda en el Valle vive una de sus peores crisis, entérese por qué

La preocupación por la situación del mercado de vivienda en Cali aumenta. La caída en las ventas es del 64 % al mes de abril de 2023, frente a igual período de 2022, y el panorama no parece cambiar, a tal punto que ya se han cancelado proyectos por parte de algunas constructoras.

De acuerdo con datos de Camacol, a la fecha solo 1.342 familias han recibido el subsidio de Mi Casa Ya, del Ministerio de Vivienda, de más de 10.000 que lo requieren con urgencia para poder avanzar en el proceso de compra de su casa, en el que vienen desde el año pasado.

Es decir, que aún no se logra destrabar el proceso de adjudicación de subsidios, luego de que el Gobierno nacional cambió la metodología.

“El proceso de asignación era muy sencillo: el hogar iba al banco, le revisaban que cumpliera con los requisitos y si lo hacía podía, prácticamente, contar con estos apoyos. Con el cambio de metodología de asignación se da un vuelco total a la dinámica”, explicó Alexandra Cañas, directora de Camacol Valle.

Ahora las familias deben ir al Sisbén, recibir la visita domiciliaria y esperar a quedar en alguna categoría que les permita continuar en el proceso; si no lo logran, salen del programa, y si quedan, deben alcanzar unos puntajes que van hasta 100 puntos para entrar en una “fila de espera”, en la que hay miles de hogares en Colombia.

Los que más dependen de este proceso son las familias que van a comprar vivienda de interés prioritario y social (VIS), que lograban una cuota hipotecaria baja con el subsidio a la tasa de interés, lo que favorecía mucho la compra.

“Entonces las familias, las constructoras y los bancos, que en los proyectos dependían en gran medida de estos subsidios, al cambiárseles de la noche a la mañana su sistema de evaluación, se generó una total incertidumbre. Todo esto se hubiera podido evitar, otorgando una real transición a las familias que ya venían pagando su cuota inicial, respetando el procedimiento original de asignación y no someterlos, como ocurrió en la práctica, al nuevo sistema de puntuación”, reiteró.

Esta situación, más el alza de las tasas de interés y los altos costos de los insumos de construcción, con incremento entre un 30 % y 60 %, ha impactado al sector, por lo que en la región ya se empezaron a cancelar proyectos como recientemente se conoció (ver la entrevista).

Alexandra Cañas considera que para que el panorama de la vivienda cambie se requiere la suficiencia de los recursos para los subsidios. “Sabemos que el Ministerio ha venido haciendo importantes esfuerzos para conseguir más. Recientemente se anunció que serán 50.000 los subsidios que por año se asignarán para Mi Casa Ya. Esa es una excelente noticia”.

Agregó que se debe insistir en una transición real para mantener con la antigua metodología de asignación de los subsidios, a los hogares que ya vienen pagando sus cuotas iniciales hasta el año 2024.

“Además, se debe reevaluar el actual y nuevo esquema de puntuación a través del Sisbén. Desde Camacol Valle ya tenemos una evaluación de las estadísticas de más de 1.000 hogares que han sido sisbenizados en nuestras constructoras, encontrando con que el promedio de ingreso de los hogares que están en la clasificación D21 (categoría que queda por fuera de los subsidios) es de $1.700.000. Es decir, se nos están quedando por fuera de la política hogares con menos de 2 salarios mínimos. Ahí hay algo que se debe revisar ya con los datos y las cifras reales que se está arrojando en este proceso para ajustar, ya no sobre expectativas, sino sobre las estadísticas reales del nuevo programa”, destacó la ejecutiva.

Recientemente, lo que se informó desde el Ministerio de Vivienda es que se habilitaron cupos de cobertura a la tasa de interés en el marco del programa Mi Casa Ya. Esto les permite a las familias pagar una cuota menor al banco durante un tiempo. “Los nuevos cupos les permitirá a los hogares, que ya cuentan con una resolución de asignación, avanzar en el proceso de compra de vivienda”, dijo la ministra Catalina Velasco.

Otra de las cosas que preocupa en el Valle es el impacto de la desaceleración del mercado en el empleo. Al mes de abril los lanzamientos de proyectos cayeron 66 %, lo que indica que caerán las nuevas construcciones. Eso podría impactar el empleo del sector en 50 % entre 2024 y 2025.

“Hoy es un riesgo construir vivienda de interés social”

Julián Perdomo, gerente de la Constructora Bolívar, habló con El País sobre la crisis que vive el sector, y lo que pasó con una fase de su proyecto en Candelaria, que tuvo que suspenderse.

¿Ustedes tuvieron que suspender una fase del proyecto de vivienda que tenían en Candelaria, ¿qué pasa con las familias y con los dineros que habían pagado?

Los dineros de esas personas no se han perdido porque están consignados en los encargos fiduciarios que custodia la fiducia, la cual protege los recursos, para que, llegado el caso de que el proyecto no sea viable, puedan reclamarlo con los rendimientos financieros que se hayan generado.

De las 1.600 familias de nuestro proyecto en Candelaria, solo la mitad está enrolada al Sisbén, es decir, que 800 deben hacer esa encuesta para aspirar al subsidio, y una vez lo hagan el banco tiene que garantizar que esas familias, en las condiciones actuales, todavía sean sujetas de crédito. Por lo tanto, el proyecto no tiene cierre financiero.

¿Qué le pide el gremio al Gobierno nacional?

Le hemos pedido que exista un período de transición para estas familias que compraron con las condiciones anteriores. Llevamos nueve meses en este proceso de búsqueda y no tuvo eco. Tan solo en abril la ministra expidió el decreto que regula el nuevo programa de Mi Casa Ya y no contempla período de transición; por el contrario, dice que todos deben hacer el proceso a través del Sisbén.

¿En Cali se han entregado subsidios?

Sí se han entregado, pero de aquellas unidades que ya estaban construidas desde 2021 y que no se habían podido entregar porque no existía el decreto que reglamentara la asignación de los subsidios.

¿Qué puede pasar si se comienza un proyecto sin la certeza de entrega de subsidios?

En Cali tenemos al menos 50 mil viviendas que están padeciendo esta situación. El año pasado el Ministerio de Vivienda, por cuenta de la coyuntura, se acercó al gremio y pidió que no se desistieran los negocios, que entregaran las viviendas, que se comprometían a desembolsar los recursos en los primeros dos meses del año y eso no sucedió. Existen muchas viviendas entregadas, escrituradas y con familias viviendo que apenas hasta ahora el Gobierno empezó a desembolsar los subsidios de la cuota inicial y subsidios a la tasa, lo que es grave porque el costo financiero asociado a la construcción de esas viviendas tuvo que ser absorbido por las constructoras y eso no debió ser así.

¿Sienten que es un riesgo construir vivienda VIS?

Claro. De hecho, lo que estamos vendiendo hoy no lo podemos hacer esperando un subsidio, porque no hay garantías. En Cali, dadas las condiciones que el Gobierno ha establecido para la asignación del puntaje del Sisbén, muchos ciudadanos no clasifican para tener acceso a un subsidio. En nuestro caso las ventas se han reducido alrededor de un 40 %.