Precio y costo de la vivienda VIS

La forma como se han determinado el precio de la vivienda de interés social (VIS) y los subsidios que da el gobierno para facilitar su adquisición ha implicado un sobrecosto para el presupuesto nacional y que miles de familias no puedan acceder a su casa propia.

La VIS es aquella vivienda cuyo valor máximo lo ha fijado el Estado en 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes, SMLV. Dentro del programa ‘Mi Casa Ya’, para familias con ingresos inferiores a 2 SMLV el gobierno otorga un subsidio de hasta 30 SMLV.

Así, el precio de una VIS crece todos los años lo mismo que el salario mínimo. En 1999 cuando el SMLV era de $236.480, una VIS se vendía por $31,9 millones, y el año pasado su precio era de $135 millones, lo que representa un aumento de 323%. Como en el mismo período la inflación acumulada fue de 217%, si el precio de la VIS hubiera crecido con la inflación, en 2022 hubiera sido de $101,2 millones, es decir que la familia compradora solo hubiera pagado 101 SMLV.

En cuanto al monto del subsidio, pasó de $7,1 millones en 1999 a $30 millones en 2022, mientras que si se hubiera incrementado solo con la inflación anual, su valor en este último año hubiera sido de $22,5 millones, de manera que con el mismo monto de recursos del presupuesto nacional se hubiera podido subsidiar un mayor número de familias.

En ocho años del programa ‘Mi Casa Ya’ se han asignado 262.000 subsidios por un valor de $5.64 billones; si desde 1999 el valor de cada subsidio hubiese crecido con la inflación y no con el SMLV, el costo para el Estado hubiera sido de $4,18 billones, es decir que se hubiera ahorrado casi $1,5 billones, que le hubiera permitido otorgar otros 90.000 subsidios.

Si el precio de la VIS ha subido más que la inflación, ¿qué ha pasado con los costos de construirla? Según el Dane desde 1999 todos los costos de construcción de vivienda, con excepción de la tierra y la utilidad del constructor, han subido menos que la inflación, 201%. Esto significa que el precio de la VIS ha subido 40% más que los costos de construirla, ¿Quién se ha ganado la diferencia?

Es posible que los constructores hayan incrementado un poco su margen de utilidad, pero la hipótesis más probable es que la mayor parte de esta diferencia haya ido a los bolsillos de los dueños de los lotes, pues hay evidencia del mayor aumento de los precios de la tierra.

La diferencia es mucha plata. Suponiendo que todas las VIS del programa ‘Mi Casa Ya’ se vendieron a 135 SMLV, el valor total de las transacciones hubiera sido $31,3 billones; si en cambio su precio se hubiera ajustado cada año por el IPC, este valor sería de $23,2 billones, unos $8 billones de utilidad adicional que ha sido una renta generada por la forma como el Estado ha fijado el precio de la VIS por encima de sus costos.

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Coletilla. La dramática caída de las ventas de vivienda en lo corrido de este año es consecuencia directa de la subida de las tasas de interés de los créditos. El Banco de la República está logrando su objetivo de frenar la economía para controlar la inflación.